• 小心!借朋友名义买房反被转卖,出资人能否通过登记机构要回房产
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-10-26  /  浏览:95 次  /  

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2017年9月,家住某市的陈某因个人原因,借用同事宋某的名字在该市买了一套普通商品房,并登记在宋某的名下。2018年6月,陈某急需用钱,考虑将之前以同事宋某名义所购买的房屋卖掉救急。当陈某找到宋某商量时,宋某称房屋已经被他卖给朋友张女士了。陈某到该市不动产登记中心查询后,发现宋某与张女士已提交买卖转移登记的申请材料,就急忙要求登记中心停止办理转移过户手续。宋某与张女士则投诉登记中心不作为,并要求继续办理过户手续。

那么,问题来了,陈某作为房屋实际出资人,能够主张同事宋某的卖房行为无效并叫停转移登记吗?他如何才能把自己的房子要回来?


分歧

借名买房就是借用他人的名义买房,现行法律没有明确规定借名买房的问题,一旦实际出资人与名义产权人之间出现纠纷,物权归属、登记事项等就成为各方争议焦点。

陈某认为,作为房屋实际出资人,房屋所有权应归自己所有。虽然不动产权证书上写的是宋某,但自己与宋某签订的借名协议,约定了借名买房的事项和房屋的归属等事宜,每年都按约定支付借名费给宋某,不动产权证书也由自己保管,宋某不是真实权利人。登记中心不应给予宋某办理不动产转移登记,应将房屋所有权更正为自己所有。

宋某认为,自己也持有不动产权证书,按照《物权法》等相关法律规定享有处置权,登记中心应给予办理转移登记手续。至于他与陈某的约定,可由双方协商解决。

张女士认为,签订房屋买卖合同前,登记中心出具的查询结果显示,宋某为产权人。她向宋某支付了房款,并缴纳了相关税费。在办理房屋过户的时候,登记中心却不给过户,登记中心的不作为让她支付的房款及税费有可能遭受损失。

登记中心认为,陈某称自己为房屋的实际出资人、宋某为名义产权人的说法难以核实,在该不动产的登记档案中没有记载任何陈某的相关信息。2018年1月,宋某办理了不动产权证书遗失补办手续,证书遗失公告期间陈某也未提出异议。暂停该业务是基于对争议的审慎原则,陈某对房产归属有异议,建议其可申请异议登记,并向人民法院提起诉讼解决纠纷。


分析

现实中借名买房存在着极大的交易风险,从不动产登记角度看,要解决涉及借名纠纷的登记问题,就要从以下几个方面进行分析。

登记与原始文件一致,难以通过更正登记纠正。借名买房在实践中的表现,通常是由名义产权人签订购房合同,并办理相关登记手续。在申请登记时,所提交的合同、税费票据等原始文件均记载的是名义产权人,也就是说,不动产登记簿的记载与登记的原始文件一致。登记机构在办理不动产登记时仅进行形式审查,并不对当事人之间的实体法律关系进行实质审查,且此类登记状态与实际权属不一致的情形,是因实际出资人和名义产权人的隐瞒行为造成,而非登记机构在办理过程中存在的程序瑕疵。法院裁定是否为登记错误,主要审查、判断登记机构是否违反程序或者是否尽到审查义务。一旦出现纠纷,实际出资人难以按《物权法》第19条相关规定,要求登记机构进行更正登记。

本案例中,陈某既无法提供登记错误的证明,也无法得到名义产权人宋某的书面同意,因此,要求更正登记的主张难以得到支持。

产权未转移前,异议登记是救济途径。在大多数情况下,实际出资人要主张名义产权人卖房行为无效是不可能的,特别是名义产权人已将房屋转移给他人之后,实际出资人必须有充足的证据证明,买房人知道或者应当知道房屋存在借名登记的纠纷情况,买房人不构成善意取得,才能主张房屋买卖合同无效。但不动产权未转移前,实际出资人若能及时申请异议登记,使登记权利失去了正确性推定作用,对欲与登记权利人进行不动产交易的第三人以警示,如果继续进行交易,将会承担可能存在的风险。虽然异议登记并不起变更或注销不动产登记内容的作用和效力,也不能阻止不动产交易和登记的进行,但可为后续诉讼抗辩不动产的处置属于非善意行为提供证明,可对真正的权利人起到有效保护作用。

本案例中,陈某在不动产转移登记前及时发现宋某买卖房屋行为,虽然不能立刻形成诉讼保全阻却交易,但可以通过异议登记这类暂时性的保全登记方法,警示张女士购买的房屋存在争议纠纷,如果继续进行交易将会承担可能存在的风险,不能构成善意取得。

诉讼解决争议,可使登记与实际归为一致。无论是更正登记,还是异议登记,都不能直接解决借名买房导致的不动产登记权利人与实际权利人不一致的问题。在目前法律框架下,此类不动产物权归属的民事纠纷,双方当事人应先通过民事诉讼,由法院通过审判认定不动产物权归属,解决双方对于归属的争议之后,再由不动产登记机构依据法院裁定及协助执行通知书办理变更登记,最终实现不动产登记公示状态与实际权属归为一致。

本案例中,在宋某与张女士坚持要完成房屋买卖交易的情况下,陈某除了申请异议登记,将房屋归属存在争议的事宜记载在登记簿上之外,更重要的是,要在异议登记有效期内,及时向法院提起确权之诉,来追讨房产。


综述

随着房屋限购等相关政策的出台,借名买房产生的纠纷屡见不鲜。借名买房涉及不动产权归属关系,这类情况导致不动产登记簿中不动产权属和内容的记载与实际权属不一致的状态,就有可能导致名义权利人擅自进行物权处置时,侵害真实权利人的合法权益。因实际出资人与名义权利人为借名买房,故在申请登记时隐瞒了不动产物权的真实归属,这使得不动产物权变动不能通过不动产登记簿体现出来,致使登记的权利归属与真实权利人不一致而产生纠纷。

在此背景下,即使登记机构在办理不动产登记的过程中不存在任何程序瑕疵,也尽到了审查义务,仍不能避免不动产登记与权属之间发生不一致的情形,这样的情形不能理解为登记机构对不动产权属关系的认定错误。一旦不动产产权转移给善意第三人,实际出资人的不动产所有权将面临丧失的危险。对实际出资人来说,避免纠纷的最好方式是及时将不动产转移登记至自己名下,以防不测。一旦出现纠纷,应在不动产权转移前,及时申请异议登记,将不动产所有权存在纠纷的信息记载在登记簿上以警示善意第三人,并及时通过诉讼解决权属争议,确定房屋产权归属,然后凭借确权法律文书向申请不动产登记机构办理不动产变更登记。

当然,要指出的是,登记机构也不应因异议登记的存在而停止办理转移登记,否则也将面临被诉的风险。

本案例中,陈某按照登记中心的建议申请了异议登记,并向法院起诉了宋某。法院裁定宋某与张女士的房屋买卖行为无效,不动产权归陈某所有。不动产登记中心依据法院的裁定及协助执行通知书,办理了变更登记,将该不动产权登记为陈某所有。


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