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    • 窗口实务技能包:继承登记收件和办理“难点”破解之道
    • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-09-27  /  浏览:86 次  /  

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    不动产继承登记是最为复杂的登记实务工作之一,该项工作牵涉面广、工作量大、专业性强,事关群众切身利益,现就笔者实际工作经验进行如下探讨。



    窗口收件难点





    亲属关系证明。在继承登记不强制公证的情况下,以往是公安机关(派出所)、居(村)委会或被继承人单位出具盖章证明,且政策时有变化,申请人在办事时经常反映遇到派出所或者居委会、单位不同意盖章的现象。其不同意盖章的原因主要有三方面。

    第一,公安部门不出具证明的原因(从实际工作来看,公安部门出具的亲属关系证明最具效力)。2015年8月,公安部微博公布了不出具的18种证明,其中明确了亲属关系证明不属于公安职权范围。因为现实中家庭成员不在一个户籍中的情形比较普遍,公安机关无法知悉其全部的家庭亲属关系,应由公证机构来调查出具。而《办理继承公证的指导意见》第3条中明确说明,本条所述“亲属关系证明”,是指被继承人或者继承人档案所在单位的人事部门出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明;基层人民政府出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明;公安机关出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明;能够证明相关亲属关系的婚姻登记证明、收养登记证明、出生医学证明和公证书。

    第二,居委会不同意出具证明的原因。一是由于对申请人家庭详细情况不清楚,二是有相关政策指导意见等。《民政部 国家发展改革委 公安部 司法部 人力资源社会保障部 国家卫生健康委关于改进和规范基层群众性自治组织出具证明工作的指导意见》明确了《不应由基层群众性自治组织出具证明事项清单(第一批)》,其中即包括亲属关系证明、居民身份信息证明、健在证明、死亡证明等。

    第三,单位不出具证明的原因。这往往是因为被继承人无单位,或单位因改制、破产等其他原因不复存在。

    因为上述原因,增添了办事群众多次往返于各职能部门的负担。同时,因为工作人员没有实质调查的条件和职责,只能建议申请人到公证部门开具继承权公证书再行办理不动产继承登记,并以最大的耐心和细心进行解释。

    不动产历史档案中有家庭成员情况表,这就要求工作人员细心查档比对,尽量避免申请人漏报家庭成员的情况,比如有两兄弟却填写独生子之类。对于家庭成员较多且在外地交通不便的申请人,可以提供在外地公证处开具证明的方法,如放弃继承权公证书,注明不动产坐落、建筑面积、不动产权证书号等,确保信息准确无误。

    死亡证明。有些申请人在父母去世后难以提供祖父辈死亡证明,这里分两种情况:父母在较年长年龄(如75岁以上)去世的,可以不要求申请人提供上一代死亡证明,但应该填写承诺书自我承担责任;父母在去世时年龄不足75岁,尽量要求提供上一代死亡证明。

    目前实务操作中可以出具的有:派出所户口注销证明、医院的医学死亡证明或者死亡通知书、社区死亡证明、殡仪馆火化证明、公墓陵园安葬证明、墓地墓碑照片(要求清晰、最好有安葬当地证明)、法院宣告死亡证明等。

    遗嘱。遗嘱有公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱、打印遗嘱、录像遗嘱等。

    在收件时公证遗嘱必须认真查看,有些时间较长可能已经失效,必须尽到审慎审查的义务和责任。

    对于自书遗嘱和其他遗嘱,因工作人员无法鉴定真伪,可以采取两种方法:要求到公证处核实办理遗嘱继承权公证书;全体合法继承人到办证窗口认可填写具结书并签章确认。


    被拆迁不动产继承登记难点





    这里仅探讨被拆迁的不动产(动迁房)继承实务工作。

    在实务中,有一些私房被拆迁多年安置后未及时办证(申请人产权意识不强或经济困难、长期在外地等原因,也有的是开发商原因),有的办证资料不齐,这其中又有家庭成员在外地、子女死亡、离婚再婚等情形。工作人员面对这类复杂的继承案例,必须花费相当大的精力和时间,抽丝剥茧,层层剖析问题。首先要仔细询问,查询历史档案,摸清情况再做出对收件的要求,必要时可以要求提供遗产继承权公证书。

    动迁房继承办证资料有:一、旧房不动产权证书(如遗失需登报或网上公告作废)。二、房屋拆迁补偿协议书(新增购房面积要提供开发商营业执照、首次登记证明、商品房屋购销合同、平面图、增值税契税发票等)。三、继承资料。公证继承的提供继承权公证书,非公证继承的提供亲属关系证明、死亡证明、身份证明、申请书、询问笔录、不动产继承(受遗赠)转移登记具结书等(如有婚姻状况变更须提供户口簿、民政部门开具的结婚证明、离婚证明或者法院民事调解书、判决书等)。四、容缺收件资料(按告知承诺制的工作规程办理,目前全国仅有无锡、广州、衡阳、丽水四城市试点办理)。

    此外,因开发商报建资料不全或其他原因造成遗留问题的不动产,须提供市(区)遗留办文件及相关资料办理,根据情况须登报公告。


    窗口办理继承登记工作建议





    要加强学习,严格培训。政务服务窗口坚持便民高效的原则,对于办理继承业务的工作人员素质要求相对较高,必须通晓《物权法》《民法通则》《婚姻法》《继承法》《不动产登记暂行条例》等法律法规,要求上岗之前必须经过一定时间的学习培训考核,考核合格后方可上岗。《民法典》施行前后同样也应进行相应的学习培训。

    要严格按工作流程办事。前来办理继承登记的多为年长的老人,有的家庭成员众多。如,有的被继承人配偶申请办理继承有9个合法继承人,不进行公证就必须全部到窗口办理继承手续,要一一签章,全体继承人拍照存档。

    首先,工作人员有必要先查询房屋及土地权利是否处于正常状态,如是否有查封、抵押、行政限制等,能否办理登记。其次,工作人员在办证收件时要仔细查看收件材料,认真核对身份信息等内容,如姓名是否相符,身份证期限是否到期,所有申请人是否签章完毕,法院文书是否有生效证明,涉及税费、土地出让金缴纳的计算是否准确等。最后,工作人员要复核收件资料,如有缺漏,应及时通知申请人补正,电脑输入准确无误,办证档案及时归档。

    要加强自身修养,做好不动产登记工作。工作人员平时应该多学习国家政策、法律法规,更好地运用到工作中,做到知行合一。工作中一些具体问题和情况的变化要留存好相应记录。要发扬良好的职业道德精神。如有些申请人因亲人去世办证时尚沉浸在悲痛中,要及时劝慰安抚其情绪,顺利完成工作流程。又如一些复杂的业务咨询需要时间较长,就算环境嘈杂、讲得口干舌燥也要尽量克服避免懈怠情绪;碰到疑难问题应及时与办证群众沟通,并向上级报告或向同事请教解决问题。


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