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    • 刘基 | 结合工作浅谈不动产登记的审查
    • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-09-03  /  浏览:76 次  /  

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    不动产登记是一项复杂的实务,如果登记工作人员不具备一定的专业知识和工作经验,难免造成登记错误,构成侵权,给不动产权利人造成损害。《物权法》规定:因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。对于登记机构来说,只有不断提高登记水平,才能防止错误的发生。那么不动产登记机构如何尽到应尽的审查职责,防范登记错误呢?本人根据相关法律规定和自己的工作经验谈一点浅见。





    一、审查是登记机构的法定职责

    审查是登记机构履行不动产登记的主体责任。《物权法》第十二条规定:登记机构应当履行下列职责:(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实在查看。《不动产登记暂行条例》也有相关查验规定。这些规定不仅给了登记机构审查的权力,而且明确了登记机构的审查职责、审查内容以及审查方式。登记过程中,审查是必要程序,还要留有记载。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条明确规定:申请人提供虚假材料办理房屋登记,给原告造成损害,房屋登记机构未尽合理审慎职责的,应当根据其过错程度及其在损害发生中所起的作用承担相应的赔偿责任。可见审查是登记机构工作的职责所在,这直接关系到登记的准确性,不能有丝毫轻慢和大意。





    二、不动产登记的审查方法

    做好登记审查工作,要讲究工作方法。根据《物权法》和《不动登记暂行条例》的规定,归纳来说,不动登记过程中主要采用以下三种审查方法:查验、查看、调查,简称“三查”。

    1、查验。查验是检查验证的意思,法律条文中常用这个词,体现这一行为的严肃性和权威性。一方面法律赋于登记工作人员查验的权力,同时也要求登记工作人员在查验时要有严肃认真的态度。不动产登记的查验主要是登记工作人员对申请人提交的材料和内容进行直接实际的核实和查对,该行为是登记机构工作人员依法应尽的必要的注意义务,是不动产登记法定程序之一,是登记工作实质性的重要环节。如失之查验,不但会产生登记过错,从登记程序上就违法了。所以面对每一件登记,无论登记类型难易、繁简;登记申请人亲疏、远近,登记工作人员都应当用好自己的专业知识和经验认真仔细地做好查验工作,不可将查验流于形式。

    2、查看。查看是检查、观察的意思。“看”要用眼观察,要带上必要的测量、摄像设备去现场,把现场的情况拍摄记录下来。《不动产登记暂行条例》列举了四种可以对申请登记的不动产进行实地查看的情形。所谓实地查看是要求执行查看任务的登记工作人员亲自到不动产现场进行检查、观察,了解不动产的真实情况。查看的目的是了解不动产的物理属性,主要是查看房屋建筑物、构筑物的建造情况、建设事实是否成就、建(构)筑物和林木等不动产是否灭失等情形。

    3、调查。调查是为了了解情况进行考察。《物权法》规定登记工作人员可以就登记事项询问当事人,可见询问也是调查的方式这一。根据《不动产登记暂行条例》第十九条规定,登记工作人员也可以就登记事项进行外出调查,了解与登记相关的不动产权属是否存在争议、是否涉及他人利害关系。调查的对象可以是登记申请人、利害关系人,也可以是此外的其他人和有关单位。通过调查可以更充分了解不动产权属的产生、变动的真实原因和客观情况。

    登记审查人员在完成查验、查看、调查任务后,要形成书面的审查结果,查看人、调查人、申请人、被调查人要在结果文本上签名确认。





    三、不动产登记的审查内容

    不动产登记审查内容是多方面的,审查目的主要是判别权利主体是否一致、申请登记内容是否合法、申请材料是否齐全且符合法定形式、权属是否清楚等等。对登记内容的审查要做到全面、客观、公正。在审查过程中不仅要把握好每一个环节,还要注重每一个细节。无论是登记过错还是登记瑕疵都会导致行政诉讼的发生,只有做到耐心细致,才能准确办理每一件登记。

    1、对申请人的审查。登记工作人员首要弄清的是该申请是否属于自己的职责范围、是什么登记类型、是单方申请还是双方共同申请,在弄清这此之后,登记工作人员要对申请主体进行审查,审查申请人是否是适格的申请主体。一个登记可能有多个申请人,要一一进行审查。

    审查申请人主要从两个方面审查:

    一是审查申请人是否是不动产登记的权利主体,换言之是否是已经记载或将要记载的那个权利人。对自然人的审查要求当事人出示身份证件,核对姓名、相貌等身份信息,对照其提交的登记资料以确认其权利人资格。对法人的审查要求代理人出示营业执照或机构登记证件,核对名称等工商登记信息。现在可以通过网上工商登记信息验证当事人提交的资料是否真实。如果有登记代理人,还要对代理人的资格进行审查。在登记过程中,时常会发现有冒充他人、伪造他人身份证件骗取登记的情形。

    二是审查当事人是否具有民事行为能力。《民法典》规定:十八周岁以上的公民是成年人,具有完全民事行为能力。十六周岁以上不满十八周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。八周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,不满八周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。法人是具有民事权利能力和民事行为能力,依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的民事权利能力和民事行为能力,从法人成立时产生,到法人终止时消灭。办理不动产登记,当事人应当具有相应的民事行为能力,我们可以从身份证件知道当事人的年龄,通过问询可以了解当事人的精神健康状况(必要时可以由医院出具精神健康状况证明),从而判断当事人是否具有相应的民事行为能力;从法人营业执照或机构登记证件可以查验法人是否具有民事行为能力。上述审查结束后,受理人员要指导和监督申请当事人在有关材料上签名,以防发生错漏。

    2、对不动产状况的审查。《不动登记暂行条例》第十八、十九条的规定,不动登记机构应当查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否不一致,并对需要实地查看的情形作了规定。不动产有已登记和未登记之分,审查不动产状况也有两方面内容,一是不动产的自然状况,二是不动产的权属状况。对登记簿已记载的不动产,在办理后续登记时要审查登记申请事项与登记簿记载是否一致,申请登记的不动产是否有变动情形,以确认申请登记的事项与不动产登记簿记载的不动产权利是否有冲突。如发现不动产有地址改变、土地用途改变、建筑物有加建、改建、灭失等情形,要告知不动产权利人办理变更登记或注销登记。对登记簿已记载的不动产还要审查过往登记情况,弄清不动产权属状况,权利属性、有无预告登记和异议登记,有无抵押、查封、征收、没收等情形,是否存在共有情况,是否属于公益、文物类的不动产,土地使用权情况等等。当前,不动产登记信息技术的开发运用给登记工作提供了保障和支撑,给登记工作带来了便利,工作人员应当熟练掌握这些技术,充分了解不动产登记信息,综合各方面情况,依据相关法律法规规定,就不动产登记事项做出快速准确判断。

    对首次登记的不动产,要按照部颁《不动产权籍调查技术方案》进行全面的不动产权籍调查,并进行实地查看。审查不动产测绘报告及用地、建设、规划等审批材料,确认申请首次登记的不动产自然状况和权属状况与申请人提交的建设项目各项批准材料是否一致。完成查验、核实无误后,应当将结果如实、及时记载于不动产登记簿,记载应当按部颁《不动产数据库标准》规定的字段内容和标准进行,入库数据要做到规范、准确、齐全。

    3、对登记资料的审查。登记操作中登记机构应当认真查验申请登记材料。查验登记资料除了审查其真实性、合法性、有效性之外,还要审查登记资料是否齐全、是否符合法定形式。

    “真实性”,就是要查验登记资料是否真实,有无虚假。这项审查要做到没有失误没人敢保证。各类证书都是出自各个部门,登记人员一般都是凭工作经验来判别这些资料的真假。我认为除了对权属证书的审查负责外,对其他登记资料以形式审查为主,不过在形式审查的基础上能应用的鉴别方式和技术还是要积极采用,或可通过共享信息进行核对。另外还要就有关问题问询申请人,通过问询了解申请登记事项是否是申请人的真实意思表示,是否存在胁迫、恶意等情形。

    “合法性”,就是申请人在行使物权的过程中是否损害了公共利益和他人的合法权益,是否有违反国家法律法规的情形。主要审查申请人在设立和转让房屋时是否超越自己权利范围,损害了公共利益以及共有人、利害关系人的权利。在这方面要根据《民法典》《土地管理法》《房地产管理法》等相关法律法规以及国有资产管理、集体资产管理的相关规定审查认定,以要求申请人提交相应的登记证明资料。

     “有效性”,就是每项登记资料内容完备、意思表达清楚、格式内容符合要求。在查验登记资料时要认真查看资料内容,审查登记资料所表达的意思与申请人的登记请求是否一致,各登记资料之间是否存在必然的逻辑联系,不动产权属来源是否清楚,是否构成不动产物权设立、变更、转移、消灭的原因证明文件。

    “齐全性”,就是按登记要求查验申请人提交的资料是否已全部提供,有无缺漏。应当提交原件的要提交原件,不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的,应当提供中文译本,登记资料的媒介是否符合档案保管的要求等等。在完成登记资料的查验后,如发现材料不齐全或者不符合法定形式,登记工作人员应当当场告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。申请材料有错误能进行当场更正的要告知申请人当场进行更正。如申请资料齐全、符合法定形式、依法符合不动产登记要求的,登记工作人员应当受理,并将登记资料所提供的不动产信息录入不动登记操作系统,经审查无误后记载于登记簿。特别是要注意一些容易遗漏的事项,如“政策性住房”、“补发”等附记内容。

    4、对登记程序的审查。要依据《不动登记暂行条例》规定的程序进行。涉及需要公告的,登记机构可以就登记事项进行公告。这些程序是不动产登记必须遵循的法定程序。根据《行政诉讼法》规定,如果在不动产登记过程中,不按法定程序办理登记,不管登记结果正确与否,该登记行为仍然属于违法的具体行政行为。

    程序有步骤和顺序两层意思,对于登记程序的认识可从三个方面来把握 :一是是否履行了所有程序,登记过程中有无程序上的缺失。特别是在审查程序中要注意“询问”、“实地查看”、“公告”这些环节。二是登记过程中要按规定的顺序办理,各个程序不能颠倒,要注意登记过程中履行各个程序的时间关系。三是在登记过程中各个程序、各个环节要清楚,要留有记录。一旦发生行政诉讼,登记机构负有举证责任,这些记录、台账资料将可作为呈堂证供。


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