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    • 全款购房但未办登记,能否对抗因卖方债务被查封的强制执行
    • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-05-14  /  浏览:500 次  /  

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    案  例

    2004年9月,陈某与甲房地产公司(以下简称“甲公司”)签订《商品房买卖合同》,陈某支付了全部房款,购买甲公司开发的某酒店公寓(以下简称“案涉房产”),但未过户。2007年3月,案涉房产交付后,陈某与甲公司签订《委托租房合同》,委托甲公司对外出租。租赁合同履行至2016年8月,由于陈某原居住房屋拆迁,便在案涉房产内居住。2014年7月,某市中级人民法院因甲公司与乙公司纠纷案查封了甲公司名下包括案涉房产在内的12套房产。陈某得知后,以拥有案涉房产所有权为由,提起执行异议。执行法院认为陈某未能提供证据证明案涉房产未办理过户非因自身原因,遂裁定驳回其执行异议。陈某不服,提起执行异议之诉。

    一审法院判决以案涉房产为酒店式公寓、陈某购买后用于投资而非居住,且系自身原因未办理产权过户为由,认定陈某不符合排除强制执行条件,遂判决驳回陈某诉讼请求。陈某不服一审判决,提起上诉。二审法院认为,陈某仅获得了案涉房屋的物权期待权,因自身原因未办理过户手续,不能排除对案涉房屋的强制执行,随后判决驳回上诉,维持原判。陈某不服,向上一级人民法院申请再审,请求撤销一审、二审判决,停止对案涉房产的强制执行,确认其案涉房产所有权。

    疑  惑

    01

    购房人已履行购房合同义务但未办理转移登记,其房屋的物权期待权能否对抗基于一般债权的强制执行?

    02

    购房人能否通过执行异议之诉确认享有被执行标的所有权?

    问题解惑

    物权期待权作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态,在性质上虽仍属于债权范畴,却不同于一般债权,而是已具备了物权的实质性要素。我国立法中并未对此作出规定。从法理上讲,购房者虽因未办理转移登记而未取得法律意义上的物权,但是,由于已履行支付价款、合法占有、请求登记等合同义务,出卖人已让渡其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能,买受人在实质上已经取得了相当于物权的权利。在司法实践中,保护物权期待权人合法权益以排除强制执行的途径主要是执行异议和执行异议之诉两种救济方式。《民事诉讼法》第227条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(以下简称《民诉法解释》)对此作出了相应规定。

    如何判断案外人(购房人)提起的执行异议之诉是否足以排除对特定执行标的的强制执行,首先要判断案外人对案涉执行标的是否享有实体民事权益。在具体的审查原则和标准方面,主要是通过司法解释来规范。2015年5月,最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)第28条、第29条、第30条,对未办理转移登记的房屋买受人在哪些情形下能排除金钱债权执行作了明确规定,是当前此类案件审理的重要依据。其中,第28条确定了一般主体和一般房屋能够排除执行的4个要件:查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;查封之前已合法占有;已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;非因买受人自身原因未办理过户登记。第29条规定了买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房能够排除执行的3个要件:查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;已支付的价款超过合同约定总价款的50%。从该司法解释规定的理解来看,房屋买受人可以选择适用,但是若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行,则须符合第29条规定。

    从实践判例来看,上述审查规则适用条件趋于从宽,例如,“买受人名下无其他用于居住的房屋”不再机械限于套数,对原有住房不能满足现有家庭成员居住要求,为改善居住环境再购买房屋仍属于合理消费范畴;对于“占有”不再局限于“实际使用”而扩大为“实际管控”等。而且,《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定,基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为《物权法》所称的业主。

    本案中,陈某在查封之前与甲公司签订商品房买卖合同并全额支付了房款,案涉房产虽曾用于出租,但陈某在诉讼时已居住于此,且经查询无其他住房。其虽因自身原因未办理转移登记,但这并不属于《规定》第29条规定的审查要件。再审法院认为,陈某已取得案涉房产物权期待权,在没有证据证明陈某物权期待权的取得有瑕疵情况下,与乙公司的普通金钱债权相比,应予优先保护;陈某因自身原因未办理过户手续,不影响对其物权期待权的认定;在没有证据证明陈某尚有其他可供居住房屋、且案涉房产已被实际用于自住的情况下,案涉房产虽系酒店公寓但对陈某具有了居住保障功能、相对于乙公司享有的普通金钱债权,应优先保护;案涉房产已不属于甲公司的责任财产,不应纳入强制执行的范围。因此,陈某享有足以排除强制执行的民事权益。

    根据《民诉法解释》的规定,案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。但是,根据《物权法》《不动产登记暂行条例》等规定,除继承、征收等非因法律行为所取得的物权外,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,必须经依法登记,始能发生效力。在物权确权纠纷案件中,除因非法律行为取得物权、土地承包经营权等非登记生效情形下,对于当事人依据受让合同提出的将登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求,人民法院不宜直接判决确认权利归属。本案再审法院认为,陈某基于不动产登记可依法取得案涉房产的所有权,其请求确认案涉房产归其所有的诉求,实质上是将其应履行的申请登记责任和义务转嫁给司法机关,意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任,不予支持。

    综上,本案再审法院于2019年6月作出判决:(1)撤销一审、二审民事判决;(2)不得执行案涉房产;(3)驳回陈某其他诉讼请求。基于陈某怠于行使自己权利,具有明显过错,判令其承担本案一、二审诉讼费用1.6万元。

    从本案情况来看,司法实践偏重于有条件保护物权期待权,但是也会考虑买受人的过错程度。为尊重不动产登记的公示公信作用,《民诉法解释》等规定也强调了购房人的举证责任。实践中,房屋买受人如果不及时、主动行使权利申请办理转移登记,一旦发生查封等强制执行情形,即使有实体法律支持,但在诉讼中也会存在因举证责任、诉讼程序失误而败诉的风险。

    作者单位:自然资源部不动产登记中心

    《中国不动产》2020年第5期

    i自然全媒体

    编辑:马康

    供图:马康  顾美玲

    审定:李军晶



    以上文章不代表本官微观点

    仅供参考


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